Calculette Capacité d'Emprunt
Découvrez combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Renseignez vos revenus et charges actuels pour estimer votre budget d'achat maximum.
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Comprendre sa capacité d'emprunt
Avant de chercher activement le bien immobilier de vos rêves, il est essentiel de connaître l'enveloppe budgétaire dont vous disposez. La capacité d'emprunt représente le montant maximum que les établissements bancaires accepteront de vous prêter, selon vos revenus actuels et vos charges.
La règle des 35% d'endettement
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter un taux d'effort maximal (le taux d'endettement) fixé à 35% des revenus nets de l'emprunteur (assurance emprunteur incluse). Ainsi, si vos revenus s'élèvent à 4 000 € mensuels, la somme totale de vos mensualités de crédits (le nouveau crédit immobilier + vos éventuels crédits à la consommation existants) ne doit théoriquement pas dépasser 1 400 €.
Ceci permet de protéger les foyers contre le risque de surendettement, en préservant ce que l'on appelle le "reste à vivre", qui doit être suffisant pour assumer les charges incompressibles du quotidien (alimentation, énergie, transport, impôts...).
Les revenus pris en compte par la banque
- Salaires (CDI, fonctionnaires) : Pris en compte à 100%.
- Indépendants et Chefs d’entreprise : Les banques calculent une moyenne sur les 3 derniers bilans ou avis d’imposition.
- Revenus locatifs : Souvent pondérés (pris en compte à 70% ou 80%) pour pallier le risque de vacance locative ou d'impayés.
- Allocations (CAF, Pôle Emploi, etc.) : La plupart du temps, elles ne sont pas comptabilisées dans les revenus pérennes.
L'impact direct de la durée ou du taux
Si votre capacité maximale d'emprunt ne vous permet pas d'acquérir le bien convoité, deux variables principales peuvent être ajustées (outre l'apport personnel) : la durée de remboursement et le taux d'intérêt. Allonger un crédit de 20 à 25 ans permet mécaniquement d'augmenter le montant du capital prêté tout en gardant des mensualités identiques. Veillez toutefois à surveiller l'augmentation du coût global du crédit.
Questions Fréquentes sur la Capacité d'Emprunt
Puis-je emprunter à 110% (sans apport) ?
L'emprunt à 110%, qui couvre le prix du bien et les frais de notaire, est devenu extrêmement rare depuis les recommandations du HCSF. Aujourd'hui, les banques demandent presque systématiquement aux emprunteurs de financer les frais annexes (notaire et garantie) via leur épargne personnelle, soit environ 10% du projet.
Quels revenus "bonus" sont acceptés par les banques ?
Les primes contractuelles (13ème mois) sont prises à 100%. En revanche, les heures supplémentaires, les primes de performance ou les revenus d'indépendants sont souvent lissés sur une moyenne de 2 ou 3 ans. Les aides sociales (CAF, APL) sont rarement intégrées car elles ne sont pas considérées comme des revenus de saisissables en cas d'impayé.
Qu'est-ce que le "Saut de Charge" ?
C'est la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit. Si vous payez 800€ de loyer et épargnez 200€ chaque mois sans difficulté, la banque sera rassurée de voir que vous pouvez assumer une mensualité de 1000€, car votre saut de charge est nul.
Avertissement : Les résultats de ce simulateur mathématique gratuit sont des estimations fournies à titre indicatif. L'appréciation de votre profil par une banque ou un courtier inclut de nombreux autres paramètres (saut de charge, ancienneté, profil épargnant) qui peuvent influencer votre capacité d'emprunt finale.